دعاوی ناشی از حقوق اجاره و فرایندهای تخلیه
بررسی تفصیلی اجرای مطالبات، دعاوی دادگاه حقوقی صلح، تخلیه به علت نیاز، پایان دوره تمدید دهساله و دعوای تعیین اجارهبها
مقدمه
رابطه اجاره از شایعترین روابط تعهدی است که در عمل به اختلاف منجر میشود. اختلاف میان موجر و مستأجر در اجاره مسکن و محل کار مسقف فقط به عدم پرداخت اجارهبها محدود نیست؛ تعهدنامه تخلیه، دو اخطار موجه، تخلیه به علت نیاز، پایان دوره تمدید دهساله، تعیین و تعدیل اجارهبها، وصول مطالبات اجاره، هزینههای جانبی، ودیعه و ممنوعیت اجاره مجدد نیز از موضوعات اصلی حقوق اجارهاند.
قانون تعهدات ترکیه شماره 6098 بخش مهمی از این اختلافات را تنظیم کرده و قانون اجرای احکام و ورشکستگی شماره 2004 نیز برای تخلیه مبتنی بر بدهی اجاره، راههای اجرایی ویژهای پیشبینی کرده است.
از 1 سپتامبر 2023، بر اساس ماده 18/B افزودهشده به قانون میانجیگری در اختلافات حقوقی شماره 6325، در بخش مهمی از اختلافات ناشی از رابطه اجاره، مراجعه به میانجیگری شرط اقامه دعواست. با این حال، تخلیه غیرحکمی ملک اجارهای از طریق اجرای احکام طبق قانون شماره 2004 از این قاعده مستثناست. بنابراین تشخیص اینکه در هر پرونده ابتدا باید به میانجیگری مراجعه کرد یا میتوان مستقیماً اجرای احکام یا دعوا را آغاز نمود، اهمیت راهبردی دارد.
بخش اول — انواع اصلی دعاوی و اقدامات اجرایی در حقوق اجاره
اختلافات رایج عبارتاند از:
- اجرای وصول اجارهبهای معوق؛
- تخلیه به علت تأخیر یا عدم پرداخت؛
- تخلیه بر پایه تعهدنامه کتبی تخلیه؛
- تخلیه به علت دو اخطار موجه؛
- تخلیه به علت نیاز موجر یا بستگان قانونی او؛
- تخلیه به علت نیاز مالک جدید؛
- تخلیه پس از پایان دوره تمدید دهساله؛
- دعوای تعیین اجارهبها؛
- دعوای تعدیل اجارهبها؛
- استرداد ودیعه؛
- جبران خسارت ناشی از استفاده نامناسب؛
- دعاوی هزینههای مشترک و هزینههای جانبی.
هر یک از این راهها شرایط ماهوی، مهلتها و تشریفات متفاوتی دارد. صرف اراده موجر برای «بیرون کردن مستأجر» کافی نیست و باید سبب حقوقی صحیح انتخاب شود.
بخش دوم — اجرای احکام با درخواست تخلیه
اجرای احکام با درخواست تخلیه، در صورت عدم پرداخت اجارهبها یا خودداری مستأجر از تخلیه با وجود تعهدنامه معتبر، یکی از راههای سریع و مؤثر است. این راه دو حالت اصلی دارد: اجرای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره و اجرای تخلیه بر اساس تعهدنامه تخلیه. شرایط این دو کاملاً متفاوت است.
الف) تخلیه به علت تأخیر در پرداخت اجاره
مطابق ماده 315 قانون تعهدات ترکیه، اگر مستأجر پس از تحویل ملک، اجارهبها یا هزینه جانبی سررسیدشده را نپردازد، موجر میتواند با اخطار کتبی مهلت بدهد و اعلام کند در صورت عدم پرداخت قرارداد را فسخ خواهد کرد. این مهلت در اجاره مسکن و محل کار مسقف حداقل سی روز و در سایر اجارهها حداقل ده روز است. مهلت از روز پس از ابلاغ آغاز میشود.
این اخطار میتواند از طریق دفتر اسناد رسمی ارسال شود یا در قالب دستور پرداخت صادرشده در پرونده اجرای تخلیه باشد. در رویه قضایی، دستور پرداختی که مهلت قانونی و هشدار تخلیه را دربر دارد، جایگزین اخطار کتبی موضوع ماده 315 محسوب میشود.
برای موفقیت درخواست تخلیه باید:
- قرارداد اجاره معتبر باشد؛
- بدهی اجاره سررسید شده باشد؛
- دستور پرداخت یا اخطار بهطور صحیح ابلاغ شود؛
- مهلت قانونی سیروزه در اجاره مسکن و محل کار داده شود؛
- مستأجر در این مهلت تمام بدهی را نپردازد.
اگر مستأجر در مهلت، کل بدهی را بپردازد، اصولاً امکان تخلیه به علت تأخیر از بین میرود. پرداخت الزاماً نباید به حساب اجرای احکام باشد؛ پرداخت مستقیم به موجر نیز در صورت اثبات پذیرفته میشود. با این حال پرداخت جزئی، تأخیر را برطرف نمیکند.
اشتباهات رایج عبارتاند از ذکر ماههای هنوز سررسیدنشده، ندادن مهلت قانونی، ابلاغ ناقص، یا مشخص نکردن اینکه هر مبلغ بابت اجارهبها یا هزینه جانبی است. این اشتباهات میتواند به رد درخواست تخلیه منجر شود.
رویه محکمۀ نقض
دستور پرداختی که در اجرای احکام ابلاغ شده و مهلت ماده 315 را رعایت میکند، اخطار لازم را تأمین مینماید. اگر کل بدهی در سی روز پرداخت نشود، موجر میتواند از دادگاه اجرای احکام رفع اعتراض و تخلیه را بخواهد؛ پرداخت ناقص مانع تخلیه نیست.
ب) تخلیه بر اساس تعهدنامه تخلیه
ماده 352/1 قانون تعهدات مقرر میکند اگر مستأجر پس از تحویل ملک، کتباً تعهد کند در تاریخ معینی آن را تخلیه نماید ولی تخلیه نکند، موجر میتواند ظرف یک ماه از تاریخ تعهد، اجرای احکام را آغاز کند یا دعوا اقامه نماید.
شرایط اصلی:
- تعهد باید کتبی باشد؛
- پس از تحویل ملک صادر شده باشد؛
- تاریخ تخلیه معین باشد؛
- تعهد توسط مستأجر یا نماینده دارای اختیار ویژه امضا شود؛
- اقدام اجرایی یا دعوا در مهلت یکماهه آغاز گردد.
تعهدی که همزمان با قرارداد اجاره یا پیش از تحویل گرفته شود، اصولاً معتبر نیست، زیرا اراده آزاد مستأجر محل تردید است. با این حال اگر سند سفیدامضا یا بدون تاریخ داده شده باشد، اثبات ادعای تکمیل برخلاف توافق بر عهده مستأجر است و دادگاه همه اوضاع و ادله را بررسی میکند.
در صورت اعتراض مستأجر به امضا یا تاریخ، ممکن است رسیدگی در دادگاه عمومی لازم شود. در این پروندهها اصل سند، تاریخ تحویل، مکاتبات و اختیار نمایندگی اهمیت ویژه دارند.
بخش سوم — تخلیه به علت دو اخطار موجه
طبق ماده 352/2، اگر مستأجر در یک سال اجاره موجب شود موجر به دلیل عدم پرداخت بهموقع اجارهبها دو اخطار کتبی موجه ارسال کند، موجر میتواند ظرف یک ماه پس از پایان همان سال اجاره دعوای تخلیه اقامه نماید.
شرایط:
- دو سررسید متفاوت وجود داشته باشد؛
- هر بدهی در زمان اخطار سررسیدشده و پرداختنشده باشد؛
- اخطارها در یک سال اجاره واقع شوند؛
- پرداخت پس از اخطار، موجه بودن اخطار را از بین نبرد؛
- دعوا ظرف یک ماه پس از پایان سال اجاره اقامه شود؛
- پیش از دعوا، میانجیگری اجباری انجام شده باشد.
اگر پرداخت پیش از ابلاغ اخطار انجام شده باشد، اخطار معمولاً موجه نیست. همچنین دو اخطار درباره یک بدهی یا اخطار نسبت به بدهی سررسیدنشده اثر قانونی لازم را ندارد.
دستورهای پرداخت اجرای احکام نیز در صورت داشتن شرایط میتوانند اخطار موجه محسوب شوند. اما متن، تاریخ ابلاغ، تاریخ پرداخت و دوره مربوط به بدهی باید دقیق بررسی شود.
بخش چهارم — تخلیه به علت نیاز
الف) نیاز موجر
بر اساس ماده 350، موجر میتواند در پایان مدت قرارداد، در صورت نیاز واقعی و صادقانه خود، همسر، فرزندان، اصول یا اشخاصی که قانوناً مکلف به نگهداری از آنان است، برای استفاده به عنوان مسکن یا محل کار، تخلیه را بخواهد.
نیاز باید واقعی، صادقانه و مستمر باشد. نیاز موقت، احتمالی یا صرفاً با هدف افزایش اجارهبها کافی نیست. دادگاه وضعیت مسکن و کار شخص نیازمند، ملکهای دیگر او، فاصله محل کار، شرایط خانوادگی، وضعیت سلامت و قابلیت ملک برای استفاده ادعایی را بررسی میکند.
برای قراردادهای مدتدار، دعوا باید ظرف یک ماه پس از پایان مدت اقامه شود. ارسال اخطار کتبی پیش از پایان مدت میتواند حق اقامه دعوا را برای یک سال اجاره حفظ کند. میانجیگری پیش از دعوا الزامی است.
ب) نیاز مالک جدید
ماده 351 به خریدار جدید اجازه میدهد اگر خود، همسر، فرزند، اصول یا اشخاص تحت تکفل قانونی او نیاز واقعی به ملک داشته باشند، ظرف یک ماه از تملک، نیاز را کتباً به مستأجر اطلاع دهد و شش ماه پس از تملک دعوا اقامه کند. مالک جدید میتواند از راه پایان مدت قرارداد نیز استفاده نماید.
مهلت یکماهه ابلاغ بسیار مهم است. صرف خرید ملک قرارداد اجاره را پایان نمیدهد؛ مالک جدید جایگزین موجر سابق میشود.
ممنوعیت اجاره مجدد
اگر تخلیه به علت نیاز انجام شود، موجر اصولاً نمیتواند بدون علت موجه تا سه سال ملک را به شخصی غیر از مستأجر سابق اجاره دهد. نقض این ممنوعیت میتواند موجب مسئولیت جبران خسارت شود.
بخش پنجم — تخلیه پس از پایان دوره تمدید دهساله
در اجاره مسکن و محل کار مسقف، مستأجر میتواند قرارداد مدتدار را تمدید کند و موجر فقط به دلیل پایان مدت حق فسخ ندارد. اما پس از ده سال تمدید، موجر میتواند بدون ارائه سبب خاص، با رعایت مهلت اخطار، در پایان هر سال تمدید قرارداد را خاتمه دهد.
طبق ماده 347، موجر باید دستکم سه ماه پیش از پایان سال تمدید مربوط، اخطار کتبی بدهد. محاسبه ده سال از پایان مدت اولیه قرارداد آغاز میشود، نه از تاریخ امضا در همه موارد. اشتباه در محاسبه سال تمدید یا زمان اخطار میتواند موجب رد دعوا شود.
پس از انجام اخطار در مهلت، میانجیگری اجباری و سپس دعوای تخلیه نزد دادگاه حقوقی صلح انجام میشود.
بخش ششم — دعوای تعیین اجارهبها
هدف این دعوا تعیین اجارهبهای قابل اعمال برای یک دوره اجاره است. ماده 344 اصول افزایش اجارهبها را تنظیم میکند.
1. پیش از پایان پنج سال
در قراردادهای مسکن، توافق افزایش نمیتواند از نرخ تغییر دوازدهماهه شاخص قیمت مصرفکننده بیشتر باشد. در نبود توافق، قاضی با توجه به وضعیت ملک و شاخص، اجارهبها را تعیین میکند.
2. پس از پنج سال
پس از گذشت پنج سال یا تمدید بیش از پنج سال، قاضی علاوه بر شاخص، وضعیت ملک، اجارهبهای املاک مشابه و اصل انصاف را در نظر میگیرد. تعیین اجاره به معنای پذیرش خودکار بالاترین قیمت بازار نیست؛ قدمت ساختمان، موقعیت، متراژ، کیفیت، شرایط استفاده و تخفیف متناسب به دلیل مستأجر قدیمی نیز بررسی میشود.
3. اثر از دوره جدید
برای آنکه اجارهبهای تعیینشده از آغاز دوره جدید اعمال شود، دعوا باید دستکم سی روز پیش از شروع دوره جدید اقامه شود یا در همین مدت اخطار کتبی افزایش به مستأجر ابلاغ گردد و دعوا تا پایان دوره جدید مطرح شود. اگر قرارداد بند افزایش داشته باشد، قواعد ویژه ماده 345 اعمال میشود.
4. تفاوت تعیین و تعدیل
تعیین اجارهبها راه عادی برای تعیین اجاره در چارچوب مواد 344 و 345 است. تعدیل قرارداد در شرایط استثنایی، زمانی مطرح میشود که رویدادهای فوقالعاده و پیشبینیناپذیر تعادل قرارداد را بهطور شدید برهم زده باشند. دعوای تعدیل شرایط سختتری دارد.
بخش هفتم — مرجع صالح و میانجیگری
دعاوی ناشی از اجاره، از جمله تخلیه و تعیین اجارهبها، اصولاً در صلاحیت دادگاه حقوقی صلح است. در اجرای تخلیه به علت عدم پرداخت یا تعهدنامه، دادگاه اجرای احکام ممکن است صالح باشد.
از 1 سپتامبر 2023، پیش از اغلب دعاوی اجاره، مراجعه به میانجیگری شرط اقامه دعواست. استثنای مهم، تخلیه غیرحکمی از طریق اجرای احکام است. اگر پرونده از این مسیر خارج و به دعوای عمومی تبدیل شود، ضرورت میانجیگری باید جداگانه ارزیابی گردد.
بخش هشتم — ادله مهم
- قرارداد اجاره و الحاقیهها؛
- گردش حساب بانکی و رسیدهای پرداخت؛
- اخطارهای دفتر اسناد رسمی و مدارک ابلاغ؛
- تعهدنامه تخلیه و اصل آن؛
- اسناد مالکیت و تاریخ انتقال؛
- مدارک اثبات نیاز، مانند وضعیت سکونت، محل کار و سلامت؛
- گزارش کارشناسی و قراردادهای املاک مشابه؛
- صورتجلسه نهایی میانجیگری؛
- مکاتبات، پیامها و سایر ادله قانونی.
نتیجهگیری
دعاوی اجاره کاملاً وابسته به سبب، مهلت و تشریفاتاند. عدم پرداخت، تعهدنامه تخلیه، دو اخطار، نیاز، مالک جدید، دوره تمدید دهساله و تعیین اجاره، هر یک شرایط مستقل دارند. انتخاب راه اشتباه، از دست دادن مهلت یکماهه، اخطار ناقص یا محاسبه نادرست دوره قرارداد میتواند حتی با وجود حق ماهوی به رد درخواست منجر شود.
به همین دلیل، پیش از شروع اقدام باید قرارداد، پرداختها، ابلاغها، تاریخها، هدف موجر و ادله موجود بهطور یکپارچه بررسی شود. تنظیم صحیح پرونده از ابتدا، هم احتمال موفقیت را افزایش میدهد و هم از طولانیشدن و هزینههای غیرضروری جلوگیری میکند.
می توانیم شرایط احراز، جریان مدارک و ترتیب ثبت پرونده را با هم بررسی کنیم. تماس با ما