الدعاوى الناشئة عن قانون الإيجارات وإجراءات الإخلاء

الدعاوى الناشئة عن قانون الإيجارات وإجراءات الإخلاء

دراسة تفصيلية للتنفيذ، ودعاوى محكمة الصلح الحقوقية، والإخلاء للحاجة، ومدة التمديد البالغة عشر سنوات، ودعوى تحديد بدل الإيجار

مقدمة

تُعد علاقة الإيجار من أكثر العلاقات التعاقدية إثارةً للنزاعات في الممارسة. ولا تقتصر الخلافات بين المؤجر والمستأجر في إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة على عدم دفع الأجرة، بل تشمل أيضاً تعهّد الإخلاء، والإنذارين المبررين، والإخلاء بسبب الحاجة، وانتهاء مدة التمديد البالغة عشر سنوات، وتحديد الأجرة وتكييفها، وتحصيل المتأخرات، والمصاريف التابعة، والتأمين، وحظر إعادة التأجير. وقد نظم قانون الالتزامات التركي رقم 6098 جانباً مهماً من هذه المسائل، بينما وضع قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004 طرقاً خاصة للإخلاء، ولا سيما بسبب عدم دفع الأجرة.

تتركز غالبية المنازعات حالياً حول الإخلاء وتحديد بدل الإيجار. ولكل سبب شروطه ومدده وإجراءاته. وقد تُرفض الدعوى بسبب الاستناد إلى سبب غير صحيح، أو فوات مدة مسقطة، أو اللجوء إلى جهة غير مختصة، أو عدم تبليغ الإنذار وفق الأصول. كما يجب في دعوى تحديد الأجرة النظر معاً في شرط الزيادة الوارد في العقد، وفترة الخمس سنوات، وشروط سريان الحكم من بداية الفترة الجديدة، وأجور العقارات المماثلة.

ومنذ 1 سبتمبر/أيلول 2023 أصبحت الوساطة شرطاً لقبول عدد كبير من دعاوى الإيجار وفق المادة 18/B المضافة إلى قانون الوساطة في المنازعات المدنية رقم 6325 بالقانون رقم 7445 المؤرخ 5 أبريل/نيسان 2023. غير أن الإخلاء بطريق التنفيذ غير المستند إلى حكم وفق قانون التنفيذ والإفلاس مستثنى من ذلك. لذلك يجب تحديد النزاع الذي يقتضي الوساطة أولاً، والنزاع الذي يجوز فيه اللجوء مباشرة إلى التنفيذ أو القضاء.

I. أهم أنواع الدعاوى والإجراءات في قانون الإيجارات

تشمل المنازعات الشائعة: التنفيذ لتحصيل الأجرة، والإخلاء بسبب التأخر، والإخلاء استناداً إلى تعهّد كتابي، والإخلاء بسبب إنذارين مبررين، والحاجة الشخصية للمؤجر أو للمالك الجديد، وانتهاء مدة التمديد لعشر سنوات، وتحديد بدل الإيجار وتكييفه، ورد التأمين، والتعويض عن سوء الاستعمال، والمصاريف التابعة. ولكل طريق شروط موضوعية وإجرائية مختلفة؛ فلا تكفي مجرد الرغبة في «إخراج المستأجر».

ليس كل تأخر في الدفع خاضعاً للإجراء نفسه، ولا كل محرر كتابي تعهداً بالإخلاء، ولا كل ادعاء بالحاجة يؤدي إلى الإخلاء، ولا كل دفع متأخر يشكل إنذاراً مبرراً، ولا ينتهي كل عقد طويل تلقائياً بعد عشر سنوات. والاختيار القانوني الصحيح هو الخطوة الأولى لنجاح الملف.

II. التنفيذ بطلب الإخلاء: الإطار العام

يُستخدم هذا الطريق عندما لا يدفع المستأجر الأجرة أو لا يخلي العقار رغم تعهّد صحيح. ويجب التمييز بين التنفيذ بسبب التأخر في دفع الأجرة والتنفيذ استناداً إلى تعهّد الإخلاء، لأن شروطهما مختلفة.

إجراءات الإخلاء غير المستندة إلى حكم وفق القانون رقم 2004 مستثناة من الوساطة الإلزامية. ويجوز بدء التنفيذ مباشرة بسبب عدم الدفع أو بموجب تعهّد صحيح، كما أن طلب رفع الاعتراض والإخلاء أمام محكمة التنفيذ يبقى ضمن الاستثناء.

A. الإخلاء بسبب تأخر المستأجر في دفع الأجرة

وفق المادة 315 من قانون الالتزامات، إذا لم يدفع المستأجر الأجرة أو المصاريف التابعة المستحقة بعد تسليم المأجور، جاز للمؤجر أن يمنحه مهلة كتابية وينذره بفسخ العقد إذا لم يدفع. وتكون المهلة ثلاثين يوماً على الأقل للمساكن وأماكن العمل المسقوفة، وعشرة أيام على الأقل لغيرها، وتبدأ من اليوم التالي للتبليغ.

يمكن إرسال الإنذار بواسطة الكاتب بالعدل أو تضمينه في أمر الدفع الصادر ضمن ملف التنفيذ. ويُعد التحذير بالإخلاء الوارد في أمر الدفع تبليغاً كتابياً بالمفهوم القانوني. ولا يجوز طلب الإخلاء قبل تبليغ الأمر وفق الأصول وانتهاء المهلة.

يلزم لنجاح الطلب: وجود عقد صحيح، واستحقاق الدين، وتوجيه أمر دفع أو إنذار صحيح، ومنح المهلة النظامية، وعدم سداد كامل الدين خلالها. ومفهوم «السداد الكامل» جوهري؛ إذ يجب تحديد ما يُعد أجرة وما يُعد مصروفاً تابعاً.

إذا دفع المستأجر كامل الدين خلال ثلاثين يوماً، يُغلق عادة طريق الإخلاء بسبب التأخر. ولا يشترط أن يكون الدفع في ملف التنفيذ؛ فقد يثبت الدفع المباشر للمؤجر. أما الدفع الجزئي فلا يزيل التأخر.

ومن الأخطاء الشائعة عدم ذكر مهلة الثلاثين يوماً، أو إدخال أجور لم تستحق بعد، أو عدم التمييز بين الأجرة والرسوم المشتركة أو مصاريف التشغيل. وقد تؤدي هذه العيوب إلى رفض الإخلاء.

ينبغي قبل بدء الإجراء فحص العقد وكشوف الدفع والحوالات البنكية والإنذارات السابقة معاً. وتزداد صعوبة الإثبات إذا ادعى المستأجر الدفع نقداً؛ فيجب تحديد الأدلة المقبولة وإمكان سماع الشهود ووجود بداية دليل كتابي.

خلاصة اجتهاد محكمة النقض

يقوم أمر الدفع المتضمن المهلة المقررة في المادة 315 مقام إنذار مستقل. وإذا لم يُسدّد كامل الدين خلال ثلاثين يوماً جاز للمؤجر طلب الإخلاء؛ ولا يكفي الدفع الجزئي.

ورغم سرعة هذا الطريق، فإن كل مرحلة، من إعداد الطلب والتبليغ إلى تحديد عناصر الدين وتقييم دفوع الدفع، تحتاج إلى عناية دقيقة.

B. الإخلاء استناداً إلى تعهّد كتابي بالإخلاء

يُعد هذا من أقوى وسائل المؤجر، لكن شروط صحته صارمة. وفق المادة 352/1، إذا تعهّد المستأجر كتابةً، بعد تسلمه المأجور، بإخلائه في تاريخ محدد ولم يفعل، جاز للمؤجر خلال شهر من ذلك التاريخ بدء التنفيذ أو رفع الدعوى. أما التعهّد المأخوذ قبل التسليم أو في الوقت نفسه فهو، كقاعدة، غير صحيح.

يجب أن يكون التعهّد مكتوباً وموقعاً من المستأجر أو ممثله، وأن يتضمن تاريخاً محدداً أو قابلاً للتحديد، وأن يكون لاحقاً للتسليم.

قرارات توحيد الاجتهاد

اعتبر قرار 4 أكتوبر/تشرين الأول 1944 رقم 15/20-28 التعهّد المأخوذ عند إبرام عقد الإيجار أو قبله غير صحيح لعدم صدوره عن إرادة حرة. أما قرارات 3 أكتوبر/تشرين الأول 1980 رقم 2/3 و4 أكتوبر/تشرين الأول 1985 رقم 2/7 فاعترفت بصحة التعهّد المقدم أثناء استمرار العلاقة وبعد شغل العقار.

ترك خانة التاريخ فارغة لا يؤدي دائماً إلى البطلان، لكنه يثير مسألة الإثبات. وقد تعتبر الممارسة أن المستأجر فوّض المؤجر ضمناً بملء التاريخ، ويقع على المستأجر غالباً عبء إثبات أن الملء تم خلافاً لإرادته. ومع ذلك، فإن الضغط أو إعداد الورقة في تاريخ العقد نفسه أو قبل التسليم قد يبطلها.

وفي قرار الهيئة العامة للدوائر المدنية لمحكمة النقض رقم 2017/975 E. و2021/1108 K. قُرر أن خلو تاريخ التحرير لا يبطل التعهّد وحده، وأن ادعاء أخذه قبل العقد أو في تاريخه يقع إثباته على المستأجر.

يجب بدء التنفيذ أو رفع الدعوى خلال شهر من تاريخ الإخلاء؛ وهي مدة مسقطة. وتحدد مسار الملف الاعتراضات على التوقيع والتاريخ ووقت التسليم ومحتوى الوثيقة.

ومن الدفوع المتكررة أن الورقة وُقعت على بياض أو تحت ضغط أو قبل التسليم أو مُلئت لاحقاً. ولا تُقبل هذه الدفوع تلقائياً، لكن يجب أن تحدد الوثيقة العقار والعنوان والوحدة والأطراف دون غموض.

ويظل أجل الشهر مسقطاً، إلا أن إخطاراً كتابياً في الوقت المناسب قبل تاريخ الإخلاء قد يمدد مدة رفع الدعوى إلى السنة الإيجارية التالية وفق المادة 353.

III. دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين أمام محكمة الصلح الحقوقية

تنظم المادة 352/2 هذا السبب. فإذا تسبب المستأجر، بسبب عدم الدفع، في توجيه إنذارين كتابيين مبررين خلال المدة المحددة في القانون، جاز للمؤجر رفع الدعوى خلال شهر من نهاية مدة العقد أو السنة الإيجارية التي وُجّه فيها الإنذاران. وعلى خلاف الإخلاء بسبب التأخر، فإن الدفع اللاحق لا يمحو تحقق الإنذارين.

لا يكون كل إنذار مبرراً. يجب أن تكون الأجرة مستحقة وغير مدفوعة عند توجيهه، وأن يكون مكتوباً ومبلّغاً وفق الأصول. فإذا تم الدفع قبل التبليغ فلا يكون الإنذار اللاحق مبرراً. كما لا يجوز تقسيم دين الشهر نفسه إلى إنذارين.

يجب أن يقع الإنذاران في السنة الإيجارية نفسها وأن يتعلق كل منهما بفترة مستحقة مختلفة. وقد يُعد أمر الدفع في التنفيذ إنذاراً مبرراً إذا استوفى الشروط. ولا يجوز جمع إنذارات من سنوات مختلفة أو تكرار الإنذار عن الدين نفسه.

خلاصة اجتهاد محكمة النقض

يشترط أن يُبلّغ الإنذاران في السنة نفسها، وأن يتعلق كل منهما بفترة مختلفة، وأن يكونا كتابيين ومبلّغين وفق الأصول. ومنذ 1 سبتمبر/أيلول 2023 يجب اللجوء إلى الوساطة قبل رفع هذه الدعوى.

IV. دعاوى الإخلاء للحاجة

A. حاجة المؤجر وأقاربه (المادة 350)

إذا كان المؤجر مضطراً إلى استعمال العقار مسكناً أو مكان عمل لنفسه أو لزوجه أو أصوله أو فروعه أو من يلزمه قانوناً بإعالتهم، جاز له إنهاء العقد بدعوى. في العقد المحدد المدة تُرفع الدعوى خلال شهر من انتهائه، وفي العقد غير المحدد تُراعى فترات الإنهاء والتبليغ.

يجب أن تكون الحاجة حقيقية وصادقة وملحّة، وأن تكون قائمة عند رفع الدعوى وتستمر طوال المحاكمة. فلا تكفي الحاجة المؤقتة أو المستقبلية البعيدة.

أكدت الهيئة العامة للدوائر المدنية في قرارها المؤرخ 12 سبتمبر/أيلول 2012 رقم 2012/6-388 E. و2012/560 K. وجوب فحص الحاجة فعلياً من حيث طبيعة العقار وحجم النشاط وكفاية المكان الحالي.

قد يؤدي بيع العقار أو تغير ظروف صاحب الحاجة أو شراء عقار مناسب آخر إلى زوال سبب الدعوى. ويجوز للمالك أو صاحب حق الانتفاع أو المالك الجديد رفعها. أما حاجة الشخص الاعتباري لمكان عمل فممكنة لكنها تخضع لإثبات مشدد.

تنص المادة 355 على منع إعادة تأجير العقار الذي أُخلي للحاجة إلى غير المستأجر السابق لمدة ثلاث سنوات دون سبب مشروع. ويترتب على المخالفة تعويض لا يقل عن أجرة سنة كاملة وفق السنة الأخيرة.

تفحص المحكمة ظروف السكن أو العمل ووجود عقار آخر مناسب والنية الفعلية في الاستعمال. وفي حاجة السكن تؤخذ الأسرة والصحة والمواصلات بعين الاعتبار، وفي حاجة العمل طبيعة النشاط وعدم كفاية المكان وضرورة التوسع. ولا تكفي الرغبة في عقار أحدث أو أفضل أو أرخص.

B. حاجة المالك الجديد (المادة 351)

يجوز لمن اشترى العقار أن يطلب الإخلاء لحاجته أو حاجة زوجه أو أصوله أو فروعه أو من يعولهم. ويجب أن يبلّغ المستأجر كتابةً خلال شهر من التملك، ثم يرفع الدعوى بعد ستة أشهر، أو ينتظر نهاية مدة العقد.

يجب أيضاً أن تكون الحاجة حقيقية وصادقة وملحّة، وتُطبق قواعد حظر إعادة التأجير. وهذه الدعاوى مشمولة بالوساطة الإلزامية منذ 1 سبتمبر/أيلول 2023.

V. الإخلاء بعد انتهاء مدة التمديد البالغة عشر سنوات

لا تسمح المادة 347 للمؤجر بإنهاء إيجار المسكن أو مكان العمل المسقوف لمجرد انتهاء المدة الأولى. فإذا لم يخطر المستأجر قبل خمسة عشر يوماً، يتجدد العقد سنة. لكن بعد اكتمال عشر سنوات من التمديد، يجوز للمؤجر إنهاؤه دون بيان سبب، بشرط التبليغ قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية كل سنة تمديد لاحقة.

تُحسب السنوات العشر بعد انتهاء المدة الأصلية لا من بداية العقد. ففي عقد السنة الواحدة ينشأ الحق بعد عشر سنوات تمديد كاملة. ويجب أن يصل الإخطار في الميعاد، وإلا انصرف أثره إلى السنة التالية.

ميزة هذا السبب عدم الحاجة إلى إثبات حاجة، لكن حساب المدة والتبليغ شديدا الدقة، ولا يطبّق إلا على المساكن وأماكن العمل المسقوفة.

خلاصة اجتهاد محكمة النقض

لا تُضم السنة الأصلية إلى حساب السنوات العشر، ويؤدي الإخطار المتأخر أثره في سنة التمديد التالية.

VI. دعوى تحديد بدل الإيجار

تهدف الدعوى إلى تحديد الأجرة للفترة الجديدة مع استمرار العقد. أساسها المادتان 344 و345. ولا يكون اتفاق الزيادة صحيحاً إلا في حدود متوسط التغير خلال اثني عشر شهراً في مؤشر أسعار المستهلك. وإذا لم يوجد اتفاق، يحدد القاضي أجرة عادلة ضمن هذا السقف.

انتهى في 1 يوليو/تموز 2024 الحد المؤقت البالغ 25% الذي كان مطبقاً على إيجارات المساكن منذ 11 يونيو/حزيران 2022. وبعد ذلك أصبح السقف للمساكن وأماكن العمل المسقوفة هو متوسط مؤشر الأسعار لاثني عشر شهراً.

بعد خمس سنوات، أو في العقود التي تزيد على خمس سنوات، يطبق نظام مختلف. وفق المادة 344/3 يراعي القاضي المؤشر وحالة العقار وأجور المماثل والإنصاف، سواء وُجد شرط زيادة أم لا، ويتكرر ذلك في نهاية كل خمس سنوات لاحقة.

يشترط وجود علاقة إيجارية مستمرة، وأن يتعلق الطلب بالفترة الجديدة لا بديون سابقة، واحترام سقف المؤشر في السنوات الخمس الأولى، ومراعاة المماثل بعد ذلك، والالتزام بالمادة 345 لسريان الحكم من بداية الفترة.

يجوز رفع الدعوى في أي وقت، لكن لكي تسري الأجرة من بداية الفترة الجديدة يجب رفعها قبل بدايتها بثلاثين يوماً على الأقل أو إرسال إخطار كتابي بالزيادة خلال تلك المهلة. وإذا كان العقد يتضمن شرط زيادة، فقد يسري الحكم من بداية الفترة إذا رُفعت الدعوى قبل نهايتها.

تستعين المحكمة بخبير وتقارن الموقع والمساحة والاستعمال والحالة المادية والأسعار المحلية. ويجب أن تكون المقارنة محددة وقابلة للرقابة. وبعد خمس سنوات قد تؤخذ أجرة العقار لو كان شاغراً بعين الاعتبار، مع إمكان تخفيضها على أساس الإنصاف.

خلاصة اجتهاد محكمة النقض

يجب أن يقارن تقرير الخبير الشارع ونوع الوحدة والمساحة والاستعمال وسنة البناء والتدفئة وغير ذلك من الخصائص. وتُفضّل الأجور المجددة في علاقات قائمة على أسعار العرض لعقارات شاغرة.

ولا ينبغي خلط دعوى التحديد بدعوى التكييف. فالتحديد يستند إلى المادتين 344–345، أما التكييف وفق المادة 138 فيقوم على ظروف استثنائية تخل بتوازن العقد.

وتُعد هذه الدعوى فنية تتطلب تقييم مدة العقد والشرط والخمس سنوات والمماثلات والخبرة ووقت الرفع. وهي مشمولة بالوساطة الإلزامية منذ 1 سبتمبر/أيلول 2023.

VII. الوساطة الإلزامية في منازعات الإيجار

تشمل الوساطة غالبية دعاوى الإخلاء، عدا الإخلاء بطريق التنفيذ غير المستند إلى حكم، وكذلك تحديد الأجرة وتكييفها وتحصيلها والتعويض.

ولا تتطلب إجراءات التنفيذ بسبب عدم الدفع أو تعهّد الإخلاء وسلوك طريق إزالة الاعتراض أمام محكمة التنفيذ وساطة منفصلة. لكن إذا اعترض المستأجر على التوقيع واضطر المؤجر إلى رفع الدعوى أمام محكمة الصلح الحقوقية، عادت الوساطة لتصبح شرطاً.

وتُرفض الدعوى إجرائياً إذا رُفعت دون استكمال الوساطة الواجبة.

الخلاصة

تخضع إجراءات الإخلاء وتحديد الأجرة لقواعد فنية ومهل صارمة. ويختلف التأخر عن تعهّد الإخلاء وعن الإنذارين والحاجة والعشر سنوات وتحديد الأجرة. السداد الكامل خلال ثلاثين يوماً يمنع الإخلاء بسبب التأخر، بينما لا يزيل الدفع اللاحق دائماً آثار الإنذارين. ويجب أن تستمر الحاجة، وأن تُحسب مدة العشر سنوات بدقة، وأن تُراعى قواعد المؤشر والمماثل والمادة 345.

ويتطلب النجاح اختيار الطريق الصحيح، واحترام المدد المسقطة، وصحة التبليغات، وبناء استراتيجية التنفيذ أو الدعوى مسبقاً. وإلا قد يُرفض حتى الطلب المحق بسبب خطأ إجرائي.