راهنمای مالیاتی برای خارجیانی که در ترکیه درآمد اجاره دارند
اگر آپارتمان، مجتمع مسکونی، دفتر، مغازه، قطعه زمین، اراضی یا ملک مشابهی را در ترکیه اجاره میدهید، درآمد حاصل ممکن است طبق قوانین مالیاتی ترکیه مشمول مالیات باشد. در حقوق ترکیه، این درآمد بهطور کلی درآمد سرمایه غیرمنقول محسوب میشود. موضوع فقط مسکن و محل کسب نیست؛ در برخی موارد درآمد حاصل از اجاره زمین و بعضی اموال یا حقوق نیز در این دامنه قرار میگیرد. بنابراین اشخاص حقیقی خارجی مالک ملک در ترکیه باید با دقت بررسی کنند که آیا درآمد اجاره آنان باید اظهار شود و چه قواعدی اعمال میشود.
برای خارجیان، مسئله فقط کسب یا عدم کسب درآمد نیست. مسکونی یا تجاری بودن ملک، روش دریافت اجاره، وضعیت شخص بهعنوان مؤدی کامل یا محدود در ترکیه و در برخی موارد موافقتنامههای جلوگیری از مالیات مضاعف، مستقیماً بر نتیجه اثر دارد. ازاینرو تنظیم صحیح حقوقی و مالیاتی اهمیت فراوانی دارد.
اول. درآمد اجاره چیست؟
مطابق قانون مالیات بر درآمد، عواید حاصل از اجاره مسکن، محل کسب، قطعه زمین و اراضی بهعنوان درآمد اجاره مشمول مالیات است. در عمل، دریافت اجاره ماهانه از مسکن در ترکیه، اجاره مغازه یا دفتر به شرکت یا واگذاری حق استفاده از برخی اموال و حقوق در این گروه قرار میگیرد. این درآمد غالباً در اظهارنامه سالانه جداگانه بررسی میشود.
برای مثال، اجاره آپارتمان در استانبول به یک خانواده، درآمد اجاره مسکونی است؛ اما اجاره دفتر در آنکارا به شرکت، درآمد اجاره محل کسب محسوب میشود. هر دو اجارهاند، ولی نظام مالیاتی آنها متفاوت است.
دوم. تفاوت اساسی میان اجاره مسکن و محل کسب
مهمترین تفکیک در حقوق مالیاتی ترکیه این است که ملک مسکن است یا محل کسب. برای درآمد مسکونی ممکن است معافیت مشخصی اعمال شود. در اجاره محل کسب، مستأجر غالباً مالیات را از پرداخت کسر میکند. بنابراین دو شخص با اجاره یکسان ممکن است بر اساس نحوه استفاده از ملک با نتایج متفاوت روبهرو شوند.
برای مثال، اگر مالک خارجی آپارتمانی در ازمیر را به خانواده اجاره دهد، درآمد مسکونی است؛ اما اگر مغازهای در آنتالیا را به شرکت اجاره دهد، قواعد کسر مالیات و اظهار محل کسب نیز اجرا میشود.
سوم. چه زمانی باید اظهارنامه ارائه شود؟
تکلیف اظهار به نوع و مبلغ درآمد بستگی دارد. مطابق اعلامهای جاری اداره درآمد، برای درآمد مسکونی سال 2025 معافیت 47,000 لیر اعمال میشود. برای درآمد محل کسب مشمول کسر مالیات، اگر درآمد ناخالص سالانه از 330,000 لیر بیشتر باشد، اظهارنامه لازم است. برای درآمد سال 2026 نیز معافیت مسکن 58,000 لیر و حد اظهار محل کسب 400,000 لیر اعلام شده است.
برای مثال، اگر شخص خارجی در سال 2025 فقط 40,000 لیر از مسکن دریافت کند، ممکن است فقط به سبب این درآمد نیاز به اظهار نداشته باشد، چون مبلغ کمتر از 47,000 است. اما در صورت دریافت 120,000 لیر، حد معافیت عبور کرده و اظهار الزامی میشود.
در اجاره محل کسب نیز اگر درآمد ناخالص 360,000 لیر و مشمول کسر باشد، حد 330,000 لیر عبور کرده است. معیار معمولاً مبلغ ناخالص است، نه مبلغ خالصی که به مالک میرسد.
چهارم. اعمال معافیت درآمد اجاره مسکن
معافیت یعنی درآمد تا مبلغ مشخص از مالیات خارج میشود. این مزیت فقط برای مسکن است و به همان شکل برای محل کسب اعمال نمیگردد. حتی اگر از چند مسکن اجاره دریافت شود، معافیت یک بار نسبت به مجموع درآمد اعمال میشود.
برای مثال، اگر مالک خارجی از دو آپارتمان مجموعاً 200,000 لیر دریافت کند، معافیت برای هر آپارتمان جدا نیست. همچنین در صورت اظهار نکردن بهموقع، ممکن است حق معافیت از بین برود؛ بنابراین رعایت مهلتها ضروری است.
پنجم. کسر مالیات در اجاره محل کسب
در اجاره محل کسب، مستأجر غالباً مالیات را از مبلغ اجاره کسر میکند. این نظام «کسر در منبع» نام دارد. هرچند مبلغ خالص به حساب مالک میرسد، محاسبه معمولاً بر مبلغ ناخالص است. مالیاتهای کسرشده طی سال میتواند از مالیات محاسبهشده در اظهارنامه کسر شود و در برخی موارد حق استرداد نیز ایجاد گردد.
برای مثال، اگر اجاره ناخالص ماهانه محل کسب 50,000 لیر باشد، مستأجر مالیات را کسر و مبلغ خالص کمتری میپردازد. اما برای حد اظهار، مبلغ ناخالص مبناست. بنابراین این تصور که چون مبلغ کمتری به حساب رسیده اظهار لازم نیست، ممکن است نادرست باشد.
ششم. اصول تحقق درآمد اجاره
اصل در نظام ترکیه، مالیات بر درآمدی است که عملاً وصول شده است. درآمد زمانی تحقق مییابد که اجاره پرداخت یا به حساب واریز شود. اجاره سالهای گذشته که بعداً یکجا وصول شود، اصولاً درآمد سال وصول است. در مقابل، اجاره سالهای آینده که پیشاپیش دریافت شود، میان سالهای مربوط تقسیم میشود. در دریافت ارزی، نرخ خرید بانک مرکزی در تاریخ وصول ملاک است.
برای مثال، اجاره پرداختنشده سال 2024 که در سال 2025 یکجا پرداخت شود، درآمد 2025 است. اجاره سالهای 2026 و 2027 که در 2025 پیشاپیش پرداخت شود، به سالهای مربوط تخصیص مییابد.
هفتم. دریافت اجاره از طریق بانک یا PTT
پرداخت از طریق بانک یا PTT هم برای اثبات و هم رعایت قانون اهمیت دارد. اداره درآمد بر انجام پرداختها از مسیرهای ثبتشده تأکید میکند. دریافت نقدی ممکن است در بازرسی مالیاتی و اختلافات خصوصی مشکل ایجاد کند و تخلف میتواند جریمه ویژه طبق قانون آیین مالیاتی داشته باشد.
اگر مستأجر هر ماه نقدی پرداخت کند، ممکن است بعداً درباره مجموع، ماه مربوط یا اصل پرداخت اختلاف شود. رسید بانکی این ریسکها را بهطور چشمگیری کاهش میدهد.
هشتم. تقویم اظهار و پرداخت
اظهارنامه سالانه درآمد اجاره در ماه مارس سال بعد ارائه میشود. برای درآمد 2025، دوره اظهار از 1 تا 31 مارس 2026 است. مالیات محاسبهشده معمولاً در دو قسط پرداخت میشود: قسط نخست تا پایان مارس و قسط دوم تا پایان ژوئیه.
این ساختار هر سال ادامه دارد، اما حدود مالی و جزئیات فنی ممکن است تغییر کند. بنابراین مالکان خارجی باید هر سال مقادیر جاری را کنترل کنند.
نهم. کسر هزینهها از درآمد اجاره
در محاسبه درآمد خالص، هزینههای مشخصی قابل کسر است. دو روش اصلی وجود دارد: روش هزینه واقعی و روش هزینه مقطوع. انتخاب مناسب به میزان هزینهها و وجود اسناد بستگی دارد.
الف. روش هزینه واقعی
هزینههای مجاز و مستند قابل کسر است؛ از جمله نگهداری و تعمیر، بیمه، مالیات املاک، مدیریت و در بعضی موارد سود بدهی. همه هزینهها برای همه املاک یکسان نیست و قواعد مسکن و محل کسب ممکن است تفاوت داشته باشد.
برای مثال، اگر درآمد یک آپارتمان 320,000 لیر و هزینه مستند 120,000 لیر باشد، بخش متناسب با درآمد مشمول مالیات قابل کسر است. در صورت زیاد بودن هزینه، این روش غالباً مناسبتر است.
ب. روش هزینه مقطوع
بهجای ارائه تکتک اسناد، کسر استاندارد با نرخ قانونی انجام میشود. این روش برای کسانی که هزینه اندک دارند یا فرایند سادهتر میخواهند عملی است، اما همیشه بهترین نیست و باید مقایسه عددی انجام شود.
در درآمد 320,000 لیر با هزینه واقعی کم، روش مقطوع سادهتر است. در صورت تعمیرات، مالیات، بیمه یا سایر هزینههای زیاد، روش واقعی ممکن است مالیات را کاهش دهد.
ج. قواعد ویژه درآمد مسکونی
برای مسکن مزایا و محدودیتهای خاصی وجود دارد. مطابق راهنمای اداره درآمد، تحت شرایطی میتوان پنج درصد بهای خرید یک مسکن را به مدت پنج سال کسر کرد. همچنین در اعلامهای جاری آمده است که از 1 ژانویه 2025، سود بدهی در مورد اموال و حقوق اجارهای بهجز مسکن قابل کسر است. بنابراین وضعیت سود وام مسکن باید با توجه به تاریخ و نوع ملک جداگانه بررسی شود.
اگر معافیت مسکن استفاده شود، تمام هزینهها کسر نمیشود و فقط بخش مربوط به درآمد مشمول مالیات قابل کسر است.
د. کدام روش مناسبتر است؟
پاسخ واحدی وجود ندارد. اگر هزینهها زیاد و مستند باشد، روش واقعی ممکن است بهتر باشد. اگر هزینه کم است یا سادگی ترجیح داده میشود، روش مقطوع مناسب است. انتخاب روش بهویژه برای کسانی که هم مسکن و هم محل کسب دارند، چند ملک دارند یا ملک تازه خریداریشده را اجاره دادهاند، اثر زیادی دارد.
برای مثال، با درآمد مسکونی 320,000 لیر و هزینه قابل قبول 120,000 لیر، روش واقعی ممکن است مالیات کمتری ایجاد کند. در همان سطح درآمد با هزینه ناچیز، روش مقطوع سادهتر است.
دهم. اگر درآمد اجارهای حاصل نشده چه باید کرد؟
گاهی شخص خارجی ملکی در ترکیه دارد اما در سال مربوط هیچ اجارهای دریافت نکرده است. در این حالت میتوان از طریق سامانه اظهار آماده، اعلامی مانند «درآمد اجاره دریافت نکردم» ارائه کرد. این کار میتواند ریسک استعلام غیرضروری به دلیل وجود ملک در سامانه را کاهش دهد.
اگر آپارتمان تمام سال خالی بوده و هیچ اجارهای دریافت نشده، صرف ثبت ملک به نام شما بهطور خودکار مالیات ایجاد نمیکند. بااینحال، ممکن است برای تطبیق سوابق اداره با واقعیت، توضیح لازم باشد.
یازدهم. نرخهای مالیات بر درآمد
در ترکیه نظام تصاعدی وجود دارد. مطابق تعرفه 2025، نرخ برای نخستین طبقه تا 158,000 لیر، 15 درصد است و سپس بهترتیب 20، 27، 35 و 40 درصد اعمال میشود. بنابراین دو نفر با درآمد ناخالص یکسان ممکن است بر اساس روش هزینه و مبلغ پذیرفتهشده، مالیات متفاوتی بپردازند.
دوازدهم. چرا برای خارجیان بررسی حقوقی جداگانه لازم است؟
همه پروندههای خارجیان یکسان نیست. شخص ممکن است در ترکیه مؤدی کامل یا فقط نسبت به درآمد با منبع ترکیه مؤدی محدود باشد. اگر میان ترکیه و کشور محل اقامت موافقتنامه جلوگیری از مالیات مضاعف وجود داشته باشد، نحوه برخورد با همان درآمد در دو کشور باید تحلیل شود. بنابراین اطلاعات عمومی همیشه کافی نیست.
برای مثال، تکلیف شخص مقیم آلمان که از آپارتمان استانبول اجاره میگیرد باید همراه با گزارشدهی و امکان اعتبار مالیاتی در آلمان بررسی شود. پرونده شخص مقیم منطقه خلیج که محل کسبی در ترکیه اجاره داده، تحلیل دیگری میخواهد. جنبههای مالیاتی، مهاجرتی و قراردادی باید با هم دیده شود.
سیزدهم. پرسشهای متداول
اگر فقط یک آپارتمان داشته باشم، حتماً مالیات میدهم؟
خیر. اگر درآمد مسکونی کمتر از حد معافیت سال مربوط باشد، ممکن است فقط به سبب این درآمد اظهار لازم نباشد. حد جاری باید هر سال بررسی شود.
اگر از اجاره محل کسب قبلاً مالیات کسر شده، باز هم اظهار لازم است؟
در برخی موارد بله. اگر درآمد از حد سالانه بیشتر باشد، اظهار الزامی است.
اگر اجاره را با ارز خارجی بگیرم چه میشود؟
نرخ خرید بانک مرکزی ترکیه در تاریخ وصول مبنا قرار میگیرد.
آیا دریافت نقدی مشکلساز است؟
بله. بانک یا PTT برای اثبات و رعایت قانون بسیار امنتر است و در غیر این صورت خطر جریمه وجود دارد.
روش واقعی بهتر است یا مقطوع؟
به ساختار هزینه بستگی دارد. در هزینههای زیاد و مستند، روش واقعی ممکن است بهتر باشد؛ در هزینه کم و ترجیح فرایند ساده، روش مقطوع مناسبتر است.
نتیجهگیری
برای خارجیانی که در ترکیه درآمد اجاره دارند، مهمترین موضوع تشخیص صحیح نوع درآمد و انجام بهموقع اظهار است. قواعد مسکن و محل کسب متفاوت است. معافیت مسکن، کسر مالیات محل کسب، انتخاب روش هزینه، پرداخت بانکی و تقویم اظهار باید با هم بررسی شود. مطابق اعلامهای جاری، حدود سال 2025 بهترتیب 47,000 و 330,000 لیر و حدود سال 2026 بهترتیب 58,000 و 400,000 لیر است.
حمایت حرفهای حقوقی و مالیاتی برای دارندگان چند ملک، دریافتکنندگان هر دو نوع اجاره، کسانی که ارز دریافت میکنند، اجاره سالهای گذشته را یکجا وصول میکنند یا در خارج زندگی میکنند، مزیت مهمی دارد. فرایند درست اظهار میتواند بار اضافی و ریسک اداری را کاهش دهد.
هر پرونده باید با توجه به شرایط خود ارزیابی شود. بدون بررسی همزمان اقامت مالیاتی، ساختار قرارداد، روش پرداخت، نوع استفاده از ملک و بعد بینالمللی مالیات، نتیجه قطعی صحیح نیست. ازاینرو، ارزیابی حرفهای موردی امنترین راه است.
می توانیم شرایط احراز، جریان مدارک و ترتیب ثبت پرونده را با هم بررسی کنیم. تماس با ما