Инвестиции в недвижимость

РАЗДЕЛ ПЕРВЫЙ

ИЗУЧЕНИЕ И УСТАНОВЛЕНИЕ СООТВЕТСТВИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ТРЕБОВАНИЯМ ДЛЯ ГРАЖДАНСТВА

Наиболее критическим этапом в процессе получения гражданства является правовая и техническая экспертиза приобретаемой недвижимости, проводимая до её покупки. Даже если стоимость объекта недвижимости составляет 400 000 долларов США, заявка на гражданство будет отклонена, если объект не соответствует руководству по заявке на гражданство через инвестиции, предусмотренному законодательством о гражданстве. Поэтому до совершения инвестиции необходимо обязательно проверить соответствие недвижимости требованиям для гражданства и официально подтвердить его. Полноценно провести такую проверку может только адвокат. Адвокат может запросить запись через систему Web Tapu для изучения приобретаемого свидетельства и лично провести проверки в органе земельного кадастра и в муниципалитете.

1. 1

   Правовая проверка свидетельства о праве собственности

   В первую очередь запись о праве собственности на недвижимость изучается подробным образом. В рамках данной проверки рассматриваются следующие вопросы.

2. 2

   Регистрация ипотеки

   Имеется ли ипотека, зарегистрированная в свидетельстве о праве собственности?

   Когда продавцом является компания, поскольку проекты, как правило, финансируются за счёт банковских кредитов, на недвижимость может быть наложена банковская ипотека. В целях подачи заявки на гражданство указанная банковская ипотека должна быть обязательно снята (погашена) до завершения сделки купли-продажи.

3. 3

   Регистрация ареста

   Имеется ли арест на свидетельстве о праве собственности?

   Арест — это ограничение, наложенное исполнительным органом в связи с задолженностями владельца недвижимости. Возможные источники:

   • Аресты, возникшие вследствие задолженностей по налогам и имуществу
   • Аресты, возникшие вследствие исполнительного производства или долгов по счетам, связанных с задолженностью перед компанией или физическим лицом
4. 4

   Иные обременения

   Имеются ли какие-либо иные виды обременений?

   Обременение — это право или ограничение, зарегистрированное в свидетельстве о праве собственности, которое может быть противопоставлено третьим лицам. Часто встречающиеся виды обременений описаны ниже:

   Обременение в виде обещания продажи: Обременение, указывающее на то, что недвижимость ранее была продана другому лицу по нотариальному договору и что свидетельство о праве собственности будет передано в будущем.

   Обременение в виде предварительного судебного запрета: Указывает на то, что продажа может быть заблокирована из-за продолжающегося судебного разбирательства с участием владельца недвижимости.

   Обременение в виде договора строительства в счёт доли на землю: Указывает на договор, свидетельствующий о том, что строительство объекта ещё продолжается и свидетельства о праве собственности могут быть переданы после достижения строительством определённого этапа. Не следует производить оплату за объект, который ещё не готов к продаже.

   Судебный запрет: Решение, вынесенное судом, которое временно приостанавливает продажу или передачу недвижимости. До снятия запрета никакие операции со свидетельством о праве собственности не могут быть осуществлены.

   Обременение в связи с банкротством: Запись, сделанная в свидетельстве о праве собственности в связи с банкротством владельца недвижимости. В этом случае право распоряжения недвижимостью, как правило, переходит к управляющему банкротством и для продажи требуется особая процедура.

   Обременение в связи с экспроприацией: Запись, указывающая на то, что государство находится в процессе экспроприации недвижимости в интересах общественного блага. В этом случае продажа может быть ограничена или невозможна до завершения экспроприации.

   Запись о культурном наследии / охраняемой территории: Указывает на то, что недвижимость обладает культурной или исторической ценностью и находится под защитой. Использование и застройка таких объектов строго ограничены; для некоторых операций может потребоваться специальное разрешение.

   Запись о военной запретной зоне: Указывает на то, что недвижимость находится в ограниченной с точки зрения военной безопасности зоне. Может потребоваться специальное разрешение, особенно для приобретения недвижимости иностранцами или для некоторых операций по распоряжению.

   Такие записи могут полностью заблокировать операцию передачи или потребовать специальных разрешений, поэтому они должны быть обязательно изучены квалифицированным адвокатом до приобретения свидетельства о праве собственности.

5. 5

   Использовалась ли недвижимость ранее для получения гражданства?

   Использовалась ли она ранее для получения гражданства?

   На недвижимость, приобретённую в рамках программы гражданства Турции, как правило, накладывается ограничение на продажу сроком на 3 года. Одна и та же недвижимость не может быть повторно использована в заявке на гражданство. Поэтому необходимо обязательно проверить следующее:

   • Являлась ли данная недвижимость предметом досье о гражданстве ранее
   • Имеется ли обременение в виде запрета на продажу сроком на 3 года
6. 6

   Соответствие вида свидетельства о праве собственности требованиям для гражданства

   Вид свидетельства о праве собственности должен быть обязательно проверен в целях подачи заявки на гражданство. Принципиально важно, чтобы недвижимость имела право собственности на квартиру (kat mülkiyeti) или право застройки (kat irtifakı); эти два вида свидетельства о праве собственности указывают на то, что самостоятельный объект юридически определён и что имеется строительная инвестиция, связанная с проектом.

   Напротив, покупка пустого земельного участка сама по себе не считается подходящей для получения гражданства. Недвижимость со свидетельством на земельный участок может быть рассмотрена для целей гражданства только при наличии одновременно всех следующих условий:

   • Наличие лицензированного проекта на земельном участке
   • Получение муниципальных разрешений на строительство
   • Установление права застройки
   • Самостоятельные объекты чётко определены в проекте
   • Оплата произведена через банк и подтверждена справкой о покупке валюты (ДАБ)
   • Отчёт об оценке соответствует минимальной сумме, необходимой для гражданства

   Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, инвестиции в земельный участок не будут приняты в рамках программы гражданства.

   

   

7. 7

   Гражданство через нотариальный договор

   Недвижимость должна обязательно относиться к какому-либо проекту. Строительство должно иметь лицензию, а право застройки должно быть установлено. Продажи пустых земельных участков и операции, основанные исключительно на договорах, не принимаются для целей гражданства.

   Отчёт об оценке должен соответствовать минимальной сумме в 400 000 долларов США. Кроме того, до подписания нотариального договора обещания продажи иностранный инвестор в качестве покупателя должен был уплатить не менее 400 000 долларов США, а справка о покупке валюты (ДАБ), относящаяся к данной оплате, должна быть оформлена не позднее даты подписания нотариального договора.

   Метод нотариального договора, как правило, предпочитается на практике при продажах в рассрочку. Чтобы иметь возможность подать заявку на гражданство, на первом этапе необходимо уплатить не менее 400 000 долларов США; оставшаяся сумма может быть оплачена в рассрочку.

   Особенно в проектах, находящихся в стадии строительства, поскольку некоторые компании не осуществляют передачу права собственности до этапа сдачи, операции в таких случаях ведутся через метод нотариального договора. В случаях, когда компания-подрядчик не является владельцем земельного участка, между компанией и владельцем земельного участка должен быть заключён договор строительства в счёт доли на землю, так как нотариальный договор впоследствии регистрируется в свидетельстве о праве собственности вместе с блокировкой для гражданства.

   После того как свидетельства о праве застройки зарегистрированы на имя компании, можно подписать нотариальный договор купли-продажи с продавцом. При соблюдении и других условий процедуры гражданства могут быть проведены через метод нотариального договора.

   

8. 8

   Предварительная оценка экспертизы

   Если заявка на гражданство подаётся с одним объектом недвижимости, онлайн-отчёт об оценке запрашивается в ГЕДАШ, подведомственном Министерству жилищного строительства, через систему Web Tapu посредством входа продавца через e-Devlet.

   Если стоимость недвижимости соответствует минимальной сумме инвестиций, необходимой для гражданства, на последней странице отчёта появляется следующая надпись:

   «Соответствует минимальной сумме инвестиций, требуемой в соответствии с Положением о применении Закона о гражданстве Турции».

   Если заявка на гражданство подаётся с более чем одним объектом недвижимости, для каждого объекта составляется отдельный отчёт об оценке. Общая сумма инвестиций указывается в разделе «Оценка суммы, являющейся основой для приобретения гражданства» на последней странице отчётов.

   Правило, применяемое в отношении суммы, которая должна быть принята в качестве основы для расчёта, таково:

   Если сумма по справке о покупке валюты (ДАБ), относящейся к недвижимости, ниже суммы в отчёте об оценке, в расчёте для гражданства за основу принимается сумма по ДАБ. Если сумма в отчёте об оценке ниже, то за основу принимается сумма по отчёту.

   Действительная сумма инвестиций для целей гражданства: та из двух — ДАБ или отчёт об оценке — которая является меньшей.

   Поэтому в случае наличия недостающей части для достижения порога гражданства необходимо восполнить разницу.

   Отчёт об оценке не является обязательным для объектов недвижимости, приобретаемых в инвестиционных целях; отчёт об оценке является обязательным элементом только для объектов недвижимости, приобретаемых в целях получения гражданства.

   

РАЗДЕЛ ВТОРОЙ

ПРОДАЖА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ИНОСТРАНЦАМ И ПРОЦЕССЫ ОПЛАТЫ (ДАБ И БАНКОВСКИЕ ОПЕРАЦИИ)

1. 1

   Банковский счёт иностранного покупателя

   Открытие банковского счёта в Турции иностранным покупателем не является юридически обязательным. Однако настоятельно рекомендуется открыть счёт, особенно при продажах на вторичном рынке и в рамках инвестиций в гражданство. Причина: справка о покупке валюты (ДАБ) является основным документом, подтверждающим, что инвестиция была осуществлена через банковскую систему.

2. 2

   Процесс оформления справки о покупке валюты (ДАБ) — при совершении покупателем

   Процесс работает пошагово следующим образом:

   1. 1.Иностранный покупатель обращается в банк, где у него открыт счёт в Турции.
   2. 2.Он вносит цену покупки (доллары США, евро и т. д.) со своего счёта или путём перевода из-за рубежа в банк. Также возможно внесение наличных.
   3. 3.Банк конвертирует иностранную валюту в турецкую лиру по курсу Центрального банка на тот день.
   4. 4.Банк оформляет справку о покупке валюты (ДАБ).

   Сведения, содержащиеся в ДАБ:

   • Имя и номер паспорта покупателя
   • Сведения о приобретаемом объекте недвижимости
   • Сумма иностранной валюты и эквивалент в турецких лирах

   Данный документ направляется банком в орган земельного кадастра посредством KEP (Зарегистрированная электронная почта).

   

3. 3

   Управление оплатой после оформления ДАБ

   В отношении эквивалента в турецких лирах, указанного в справке ДАБ, покупатель может дать инструкцию своему банку в день продажи. В этой связи существуют два варианта:

   Вариант 1 — Банковский перевод: Банк переводит соответствующую сумму непосредственно на счёт продавца.

   Вариант 2 — Заблокированный чек: Банк выписывает заблокированный чек в турецких лирах на сумму цены продажи. Чек предъявляется продавцу в день продажи. Продавец инкассирует чек в банке и переводит сумму на свой счёт.

   Примечание: Метод заблокированного чека признан надёжной моделью оплаты, особенно при продажах на вторичном рынке.

4. 4

   Случай, когда продавец является компанией (юридическим лицом)

   Операция по ДАБ может быть осуществлена как покупателем, так и компанией-продавцом; законодательство допускает оба метода.

   Сценарий А — если покупатель оформляет ДАБ: Покупатель завершает операцию по ДАБ в банке и осуществляет перевод турецких лир продавцу.

   Сценарий Б — если компания оформляет ДАБ: Компания оформляет ДАБ от имени покупателя на основе суммы, переведённой на счёт в иностранной валюте иностранного покупателя.

   Примечание: Платежи и документы должны всегда быть прослеживаемы в банковских записях и в официальном файле о праве собственности.

5. 5

   Перевод паспорта и нотариальное заверение

   Паспорт переводится присяжным переводчиком. Перевод заверяется нотариально. Орган земельного кадастра не принимает паспорта без перевода.

РАЗДЕЛ ТРЕТИЙ

ЗАПИСЬ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР И ПРОЦЕСС ПРОДАЖИ

• Обязательные документы до продажи свидетельства о праве собственности

  Обязательное страхование от землетрясений (DASK): Для объекта недвижимости, являющегося предметом продажи, необходимо наличие действующего полиса DASK. Для объектов с правом собственности на квартиру данный полис является обязательным условием для проведения операций в органе земельного кадастра.

  Отчёт об оценке: Отчёт об экспертизе является обязательным при продаже недвижимости иностранцам. В операциях, предполагающих получение гражданства, данный отчёт также запрашивается отдельно. Запись на прием в орган земельного кадастра не может быть получена без загрузки отчёта об экспертизе в систему.

• Получение записи в орган земельного кадастра

  Запись осуществляется через систему Web Tapu. Заявление подаётся продавцом.

  Данные, вводимые на экране записи:

  • Персональные данные покупателя и продавца
  • Сведения о недвижимости
  • Форма декларации о личности от имени покупателя
  • Цена продажи
  • Запрос на обременение для гражданства при наличии

• Проверка органом земельного кадастра

  После подачи заявления орган земельного кадастра выполняет следующие проверки:

  • Рассматривает запись о праве собственности
  • Проверяет ограничения на иностранное приобретение
  • Проводит проверку военной запретной зоны
  • Оценивает отчёт об экспертизе
  • Рассматривает декларацию об оплате

  Заявления, признанные подходящими по результатам проверки, одобряются для записи; в случае выявления недостатков процесс приостанавливается.

• Операции, выполняемые в органе земельного кадастра в день записи

  В день записи стороны присутствуют в органе земельного кадастра. Обязательные элементы для иностранного покупателя следующие:

  • Если иностранный покупатель прибыл лично — присяжный переводчик; если нет — адвокат покупателя
  • Паспорт
  • Нотариально заверенный перевод паспорта
  • Банковские документы об оплате
  • Документ ДАБ при подаче заявки на гражданство

  Операция купли-продажи осуществляется в договорном кабинете органа земельного кадастра. Уполномоченный сотрудник ведёт процесс следующим образом:

  • Зачитывает нотариальный договор, при его наличии, через переводчика.
  • Запрашивает сведения о цене продажи.
  • Подтверждает декларацию об оплате.
  • Регистрирует обременение для гражданства в системе.
  • Получает подписи от сторон.

  С завершением этапа подписания право собственности на недвижимость переходит к покупателю.

• Сборы и расходы

  Расходы, которые необходимо оплатить до входа в орган земельного кадастра, следующие:

  • Сбор за свидетельство о праве собственности (ставка, как правило, 4% и может распределяться между сторонами)
  • Плата за фонд оборотных средств

  В договорном кабинете никакие платежи не взимаются.

• Дополнительные проверки при продажах с досье о гражданстве

  Если продажа осуществляется в целях получения гражданства, применяются следующие дополнительные проверки:

  • Документ ДАБ проверяется на соответствие цене продажи.
  • В реестре свидетельств о праве собственности регистрируется обременение в виде запрета на продажу сроком на 3 года.

РАЗДЕЛ ЧЕТВЁРТЫЙ

СЕРТИФИКАТ СООТВЕТСТВИЯ (СВИДЕТЕЛЬСТВО ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ)

1. 1

   Определение и значение свидетельства

   Свидетельство об определении инвестиций в недвижимость — это документ, посредством которого государство официально подтверждает, что приобретение недвижимости иностранным инвестором соответствует инвестиционным условиям, необходимым для получения гражданства Турции.

   На практике данный сертификат также именуется Сертификатом соответствия, Citizenship Conformity Certificate или Письмом о соответствии недвижимости. Без данного сертификата заявка на гражданство не может быть инициирована.

   

2. 2

   Назначение и объём проверки по сертификату

   Назначение сертификата — проверить, является ли произведённая инвестиция подлинной и соответствующей законодательству. В ходе данной проверки государство контролирует следующие вопросы:

   • Действительно ли инвестиция была произведена
   • Была ли оплата произведена через банковскую систему
   • Была ли справка о покупке валюты (ДАБ) оформлена надлежащим образом
   • Отражает ли отчёт об экспертизе действительность
   • Использовалась ли данная недвижимость ранее при подаче заявки на гражданство
   • Имеется ли фиктивная операция
   • Была ли цена продажи искусственно завышена
   • Имела ли место продажа между родственниками или связанными сторонами
   • Несёт ли проект правовой риск
3. 3

   Процесс получения свидетельства

   Шаг 1 — Завершение сделки купли-продажи свидетельства о праве собственности: В ходе сделки купли-продажи отчёт об экспертизе загружается в систему, справка о покупке валюты (ДАБ) добавляется к досье, а цена продажи оплачивается через банк. Кроме того, в реестре свидетельств о праве собственности регистрируется обременение о том, что недвижимость не может быть продана в течение 3 лет. Данное обременение является обязательным элементом при подаче заявки на гражданство.

   Шаг 2 — Направление досье в центр: Орган земельного кадастра направляет досье о продаже в Отдел по иностранным операциям Главного управления земельного кадастра и картографии. Данное заявление не подаётся покупателем отдельно; процесс осуществляется автоматически через систему земельного кадастра.

   Шаг 3 — Решение о соответствии: Если по результатам центральной проверки установлено, что условия соблюдены, выдаётся Свидетельство об определении инвестиций в недвижимость, и о принятом решении уведомляется Главное управление записи актов гражданского состояния и гражданства.

4. 4

   Сроки

   Срок проверки в среднем составляет 1–2 недели. При высокой загруженности или наличии недостающих документов данный срок может быть продлён.

5. 5

   Этап после выдачи свидетельства

   После оформления Свидетельства об определении инвестиций в недвижимость инвестиция официально считается принятой. Затем, после того как инвестор и его супруг (супруга), при наличии, прибывают в Турцию, на их имена подаётся заявка на вид на жительство и продолжаются процедуры, связанные с процессом получения гражданства. Для получения подробной информации о процедурах подачи заявления на гражданство после выдачи Свидетельства об определении инвестиций в недвижимость вы можете ознакомиться с нашей статьей под названием «Процесс подачи заявления на гражданство».

Правовая база

Правовое основание

• Закон о гражданстве Турции № 5901

  Регулирует порядок и принципы приобретения, утраты и подтверждения гражданства Турции.

• Положение о гражданстве через инвестиции

  Определяет условия и процедуры для заявок на гражданство через инвестиции, включая инвестиции в недвижимость.

• Положение о применении Закона о турецком гражданстве

  Регулирует процедуры и принципы подачи заявления на получение турецкого гражданства.