ДЕКЛАРИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ТУРЦИИ: ОБЩЕЕ РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ СОБСТВЕННИКОВ
Одним из вопросов, которые чаще всего путают иностранцы, приобретающие в Турции квартиру, виллу, офис, магазин, участок или землю, является различие между декларацией о недвижимости и налогом на недвижимость. Эти понятия связаны между собой, но не являются тождественными. На практике многие иностранные собственники полагают, что после завершения перехода права собственности процедура закончена. Между тем после приобретения объекта важны также обязанность уведомить муниципалитет, постановка на налоговый учет и регулярная уплата налога. В Турции налог на недвижимость уплачивается в муниципалитет по месту нахождения объекта, а не в центральную налоговую инспекцию.
На результат в конкретной ситуации непосредственно влияют вид недвижимости, муниципалитет, в котором она расположена, нахождение в границах столичного муниципалитета, наличие льготы и изменение собственника.
I. Что такое декларация о недвижимости?
В практике под «декларацией о недвижимости» обычно понимается сообщение муниципалитету сведений об объекте. На основании такого уведомления муниципалитет открывает или обновляет налоговую обязанность по налогу на недвижимость. В Турции не предусмотрена классическая система ежегодной подачи новой декларации по этому налогу. Однако муниципалитет необходимо уведомлять о событиях, влияющих на налоговую стоимость, например о смене налогоплательщика, строительстве нового здания, разделе или объединении участка, а также изменении назначения объекта.
В таблице сроков Налоговой администрации прямо указано, что общей обязанности ежегодно подавать декларацию по налогу на недвижимость нет, но при возникновении обстоятельств, изменяющих налоговую стоимость, уведомление обязательно. Закон предусматривает, что уведомление подается в течение бюджетного года, когда произошло событие; если событие имело место в последние три месяца года, срок составляет три месяца.
Иными словами, декларация сообщает муниципалитету: «Я являюсь собственником этой недвижимости» либо «Произошло изменение, влияющее на ее налоговый статус». Без этого шага во многих муниципалитетах правильная налоговая запись не создается или создается неполно.
Например, иностранный гражданин, купивший квартиру в Стамбуле, после регистрации перехода права должен убедиться, что муниципалитет правильно открыл запись об объекте и что необходимые уведомления завершены. Аналогично муниципалитету следует сообщать о строительстве здания на участке, добавлении самостоятельного помещения или изменении категории недвижимости.
II. Что такое налог на недвижимость?
Налог на недвижимость — местный налог, взимаемый со зданий, земельных участков и земли, расположенных в пределах Турции. Согласно руководству Налоговой администрации, он уплачивается в муниципалитет, где зарегистрирована недвижимость. Иностранец, приобретший объект в Турции, может ежегодно нести обязанность по уплате этого налога. Он применяется не только к гражданам Турции, но и к иностранцам, владеющим недвижимостью в стране.
Важно подчеркнуть, что налог на недвижимость полностью отличается от налога на доход от аренды. Даже если объект не сдается, налоговая обязанность возникает в силу права собственности. Иными словами, она может сохраняться и тогда, когда жилье пустует.
III. Кто уплачивает налог на недвижимость?
По общему правилу налогоплательщиком является собственник — лицо, на имя которого объект зарегистрирован в земельном реестре. Закон отдельно регулирует некоторые особые ситуации, в том числе изменение собственника и право пользования, однако общий принцип состоит в том, что налог уплачивает обладатель права на объект. При переходе собственности налоговая обязанность обновляется.
Например, иностранный инвестор, купивший виллу в Бодруме, как правило, сам является налогоплательщиком. Если тот же человек передал принадлежащий ему офис в Стамбуле в пользование своей компании, обязанность остается за ним, пока собственник не изменится.
IV. Когда начинается налоговая обязанность?
В большинстве случаев обязанность по налогу на недвижимость начинается с календарного года, следующего за годом приобретения. Для строительства нового здания, возведения строения на участке или смены собственника действуют отдельные технические правила. Руководство Налоговой администрации отдельно разъясняет начало и окончание обязанности.
V. Как рассчитывается налог на недвижимость?
Налог рассчитывается исходя из налоговой стоимости объекта. Она определяется с учетом вида и местоположения недвижимости, стоимости квадратного метра земли, нормативной стоимости строительства квадратного метра здания и других факторов, установленных законодательством. Понятия, известные в муниципальной практике как «рыночная стоимость» или «налоговая стоимость недвижимости», имеют решающее значение. Во многих муниципалитетах через систему e-Devlet можно получить копию уведомления по налогу на недвижимость — справку о рыночной стоимости — либо сведения о стоимости квадратного метра земли.
Поэтому две квартиры с похожими характеристиками не обязательно облагаются одинаковым налогом. Объекты одинаковой площади на разных улицах или в разных районах могут иметь разную налоговую стоимость.
VI. Действующие ставки налога
Согласно ставкам, опубликованным Налоговой администрацией, налог на здания составляет одну тысячную для жилых помещений и две тысячных для прочих зданий. Налог на землю равен одной тысячной, а на земельные участки — трем тысячным. Если объект находится в границах столичного муниципалитета и прилегающих территорий, ставки применяются в двойном размере. Иными словами, в крупном городе фактическая ставка обычно составляет две тысячных для жилья и четыре тысячных для коммерческого помещения.
Например, ставка для жилья в районе Чанкая города Анкары может быть выше, чем для аналогичного жилья вне границ столичного муниципалитета. Аналогично ставка для магазина в Стамбуле может отличаться от ставки для магазина в районе, не относящемся к столичному муниципалитету.
VII. Когда уплачивается налог?
По данным Налоговой администрации, налог уплачивается двумя частями. Первая — в марте, апреле и мае, вторая — в ноябре. Муниципалитеты обычно предлагают онлайн-оплату, кассы и иные согласованные каналы.
Иностранный собственник квартиры в Турции обязан ежегодно платить первую часть весной, а вторую — в ноябре. Если платеж пропущен, задолженность может перейти на последующие годы с начислением пени.
VIII. Значение декларации и муниципальной записи
Многие иностранные собственники считают, что достаточно завершить регистрацию права. Однако неактуальные муниципальные записи могут привести к различным проблемам. Налоговая стоимость может быть определена неверно, обязанность может числиться за другим лицом, запись прежнего владельца может остаться открытой после продажи, а запись нового владельца — вообще не появиться. Впоследствии это способно привести к накоплению долга, процентов и необходимости исправления данных.
Например, если после продажи квартиры иностранцем муниципальный учет не обновлен, продавец может продолжать числиться собственником. И наоборот, если покупатель не открыл и не проверил запись, накопившийся налог может неожиданно обнаружиться позднее.
IX. Что происходит при неуплате?
Основным последствием несвоевременной уплаты является начисление пени. По законодательству о взыскании публичных требований на просроченные государственные долги начисляется пеня. Цифровые инструменты Налоговой администрации также позволяют отдельно рассчитывать пеню и проценты.
Проблема не ограничивается процентами. Неуплата может привести к следующим последствиям:
- накопление долга в муниципальном учете;
- начало исполнительного производства и взыскания;
- задержки или трудности при получении некоторых муниципальных документов;
- выявление долгов прошлых лет при продаже, наследовании, переходе прав или проверке документов;
- невозможность закрыть учетное дело и необходимость дополнительных заявлений об исправлении.
Конкретные последствия зависят от обстоятельств, однако ошибочно считать, что публичная задолженность исчезает сама собой.
X. Значение налога при продаже
Налоговая задолженность часто проверяется при сделках с недвижимостью. Особенно при юридической проверке перед куплей-продажей важны сведения о задолженности и статус декларации в муниципалитете. Даже если переход права возможен, долги прежних периодов могут вызвать спор между сторонами и осложнить закрытие сделки. Кроме того, налоговая стоимость используется как ориентир при расчете регистрационных сборов.
Например, готовясь продать квартиру в Стамбуле, иностранный собственник может обнаружить неуплаченный налог за прошлые годы. Покупатель вправе потребовать погасить его до завершения сделки. Справка о рыночной стоимости также часто входит в комплект документов для продажи.
XI. Различие между налогом на недвижимость и налогом на аренду
Это совершенно разные налоги. Первый является местным налогом, уплачиваемым муниципалитету в силу владения объектом. Второй — подоходный налог, который может возникнуть при получении дохода от сдачи объекта. Даже если объект пустует, налог на недвижимость сохраняется; если аренды нет, налог на арендный доход может отсутствовать.
Например, иностранцу может принадлежать дом в Анталье, который никогда не сдавался. Тогда налог на доход от аренды может не возникнуть, но налог на недвижимость платить необходимо. При сдаче дома появляются отдельные обязанности по арендному доходу.
XII. Рыночная стоимость и ее значение
Рыночная, или налоговая, стоимость — это зарегистрированная муниципалитетом величина, используемая как ориентир во многих операциях. Она является основой расчета налога и косвенно влияет на некоторые регистрационные и платежные процедуры. Возможность получить через e-Devlet справку о рыночной стоимости во многих муниципалитетах показывает ее практическую значимость.
Для иностранных инвесторов она также помогает проверить, правильно ли муниципалитет оформил запись после покупки. Заниженная, завышенная или ошибочная стоимость впоследствии может вызвать налоговые и процедурные проблемы.
XIII. Практические шаги для иностранных собственников
Иностранцу, приобретающему недвижимость в Турции, рекомендуется:
- убедиться, что муниципальная запись открыта или обновлена;
- проверить, начисляется ли налог на имя правильного лица;
- выяснить возможность использования онлайн-системы оплаты муниципалитета;
- при необходимости проверить рыночную стоимость и стоимость квадратного метра земли через e-Devlet или муниципалитет;
- отдельно учитывать муниципальные последствия продажи, дарения, наследования, реконструкции, объединения или раздела.
XIV. Часто задаваемые вопросы
Нужно ли платить налог, если дом в Турции пустует?
Да. Налог связан с собственностью; получение или отсутствие аренды само по себе не является решающим.
Куда платить — в налоговую инспекцию или муниципалитет?
В муниципалитет по месту нахождения недвижимости.
Нужно ли подавать новую декларацию каждый год?
Общая система не основана на ежегодной декларации. Однако при изменениях, влияющих на налоговую обязанность или стоимость, уведомление обязательно.
Одинакова ли ставка везде?
Нет. Она зависит от вида недвижимости, а в столичных муниципалитетах применяется в двойном размере.
Если не платить, начисляются только проценты?
Нет. Помимо пени, возможно накопление задолженности, взыскание и административные проблемы при последующих операциях.
Заключение
Для иностранцев, владеющих недвижимостью в Турции, декларация и налог являются естественным продолжением покупки. Одной регистрации права недостаточно: муниципальный учет должен быть оформлен правильно, налог — уплачен вовремя, а изменения — заявлены, когда это требуется. Налог на недвижимость возникает из права собственности и полностью отличается от налога на аренду. Несвоевременная уплата может привести к пене, ошибкам в муниципальном учете и взысканию.
Предварительная проверка муниципальных записей и налогового положения особенно полезна иностранным инвесторам, собственникам, не проживающим в Турции, лицам с несколькими объектами и тем, кто готовится к продаже. Правильно сформированный комплект документов существенно снижает налоговые и административные риски.
Вместе оценим соответствие условиям, комплект документов и порядок подачи. Контакты