Gayrimenkul Yatırım Fonu

Adım Adım Süreç

Katılma Payı ile Türk Vatandaşlığı Yatırım Adımları

Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) veya Girişim Sermayesi Yatırım Fonu (GSYF) yoluyla vatandaşlık başvurusunda 11 bölümden oluşan tüm adımlar:

1. 1

   BİRİNCİ BÖLÜM - FON YATIRIMI YOLUYLA VATANDAŞLIK BAŞVURUSUNUN HUKUKİ DAYANAĞI

   Türk vatandaşlığının yatırım yoluyla kazanılması, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ve Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik kapsamında düzenlenmektedir. Yönetmelik madde 20’de, belirli yatırım şartlarını sağlayan yabancıların istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanabilmesine imkân tanınmıştır.

   Bu yatırım türlerinden biri, gayrimenkul yatırım fonu veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payı satın alınmasıdır. Yönetmelik madde 20/2-e kapsamında, en az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında GYF ya da GSYF katılma payını en az üç yıl elinde tutmak şartıyla satın alan ve bu durumu Sermaye Piyasası Kurulu tarafından tespit edilen yabancı yatırımcılar, yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusu yapabilir.

   Bu başvuru yolunda yetkili kurum Sermaye Piyasası Kuruludur. Başvuru sahibinin vatandaşlık sürecine geçebilmesi için, yatırım şartının sağlandığı SPK tarafından uygunluk belgesi ile tespit edilmelidir. Uygunluk belgesi alınmadan vatandaşlık başvurusunun yatırım şartı tamamlanmış kabul edilmez.

2. 2

   İKİNCİ BÖLÜM - GAYRİMENKUL YATIRIM FONU VE GİRİŞİM SERMAYESİ YATIRIM FONU NEDİR?

   Gayrimenkul yatırım fonu, yatırımcılardan toplanan kaynakların gayrimenkule, gayrimenkul projelerine veya gayrimenkule dayalı varlıklara yönlendirilmesini sağlayan sermaye piyasası aracıdır. Bu fonlar, yatırımcının doğrudan taşınmaz satın almasına gerek olmaksızın gayrimenkul piyasasına dolaylı şekilde yatırım yapmasına imkân tanır.

   Girişim sermayesi yatırım fonu ise girişim şirketlerine, büyüme potansiyeli taşıyan işletmelere veya belirli yatırım stratejileri kapsamında sermaye ihtiyacı bulunan şirketlere yatırım yapılmasını sağlayan fon yapısıdır. Bu fonlar, genellikle daha yüksek büyüme potansiyeli taşıyan ancak aynı zamanda daha yüksek risk barındırabilen yatırım alanlarına yönelir.

   Vatandaşlık başvurusu bakımından her iki fon türünde de temel şart, katılma paylarının mevzuatta öngörülen asgari tutarı karşılaması ve en az üç yıl süreyle elde tutulmasıdır. Ancak yatırım yapılacak fonun niteliği, likidite yapısı, risk profili, fon içtüzüğü, ihraç belgesi, geri alım şartları ve yatırımcının fondan çıkış imkânları başvuru öncesinde dikkatle incelenmelidir.

   Fon yatırımı vatandaşlık başvurusu için uygun olsa dahi, yatırımcının mali hedefleri, risk algısı ve üç yıl boyunca yatırımda kalma zorunluluğu ayrıca değerlendirilmelidir.

3. 3

   ÜÇÜNCÜ BÖLÜM - ASGARİ YATIRIM TUTARI

   GYF veya GSYF katılma payı yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusunda asgari yatırım tutarı 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarıdır. Bu tutar, fon katılma paylarının satın alınması aşamasında sağlanmalıdır.

   Yatırım tutarının tespitinde, döviz satış işlemi, Türk Lirası karşılığı tutar, fon katılma payı alımı ve katılma paylarının Merkezi Kayıt Kuruluşu nezdinde kaydi olarak izlenmesi birlikte değerlendirilir.

   Fon katılma paylarının değeri, yatırım yapıldıktan sonra piyasa koşullarına, fon portföyündeki varlıkların değerine veya döviz kurundaki değişikliklere bağlı olarak değişebilir. Yatırımcının kendi iradesiyle katılma paylarını satmaması, devretmemesi veya azaltmaması şartıyla, sonradan değer düşüşü yaşanması her durumda asgari yatırım şartının kaybedildiği anlamına gelmez.

   Ancak yatırımcının kendi talebiyle fon katılma paylarını satması, devretmesi, blokajı kaldırması veya yatırım tutarını azaltması vatandaşlık başvurusu bakımından ciddi risk oluşturur. Bu nedenle fon yatırımı yapılmadan önce üç yıllık elde tutma şartı ve yatırımın likidite özellikleri dikkatle değerlendirilmelidir.

4. 4

   DÖVİZ SATIŞ İŞLEMİ VE FON ALIMI

   Fon katılma payı yoluyla vatandaşlık başvurusunda, ilgili döviz tutarının işlem öncesinde Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya satılması ve bankaca Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına aktarılması gerekmektedir. Bu işlem sonucunda elde edilen Türk Lirası tutar ile GYF veya GSYF katılma payı satın alınır.

   Bu nedenle yatırımcı, fon alımından önce döviz satış işleminin usulüne uygun şekilde yapıldığından emin olmalıdır. Döviz alım belgesi, işlem açıklamaları, pasaport veya yabancı kimlik numarası bilgileri ve işlem tutarı başvuru dosyası bakımından önem taşır.

   Döviz satış işlemi tamamlandıktan sonra işlemden vazgeçilmesi veya döviz satışının iptal edilmesi mümkün olmayabilir. Bu nedenle yatırımcı, döviz dönüşüm işlemini yapmadan önce fon seçimini, yatırım stratejisini, hukuki sonuçları ve vatandaşlık başvurusu bakımından uygunluğu netleştirmelidir.

   Fon alımı sürecinde banka, yatırım kuruluşu, portföy yönetim şirketi, Merkezi Kayıt Kuruluşu ve Sermaye Piyasası Kurulu süreçleri birbiriyle bağlantılıdır. Bu nedenle işlemlerin hatasız ilerleyebilmesi için yatırım, hukuki danışmanlık ve finansal danışmanlık süreçleri koordineli yürütülmelidir.

5. 5

   BEŞİNCİ BÖLÜM - MKK KAYDI VE VATANDAŞLIK BLOKAJ ALT HESABI

   GYF veya GSYF katılma paylarının vatandaşlık başvurusuna esas gösterilebilmesi için katılma paylarının Merkezi Kayıt Kuruluşu nezdinde kaydi olarak takip edilmesi ve vatandaşlık blokaj alt hesabında bloke edilmesi gerekir.

   Bu blokaj, yatırımcının katılma paylarını en az üç yıl süreyle elde tutacağını gösteren temel mekanizmadır. Blokaj işlemi, ilgili yatırım kuruluşu aracılığıyla MKK nezdinde gerçekleştirilir. Katılma paylarının yatırımcı hesabına aktarılması ve vatandaşlık başvurusu kapsamında bloke edilmesi, uygunluk belgesi değerlendirmesinin en önemli unsurlarındandır.

   Blokaj işlemi yatırımcının talebiyle tesis edilir. Yatırımcı kendi iradesiyle blokajı kaldırabilir; ancak bu durum vatandaşlık başvurusu bakımından başvurunun iptaline veya yatırım şartının kaybedildiğinin ilgili kurumlara bildirilmesine yol açabilir.

   Bu nedenle yatırımcı, üç yıllık süre boyunca fon katılma payları üzerinde satış, devir, rehin, haciz, ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz veya mülkiyet hakkını sınırlayabilecek herhangi bir işlem yapılmaması gerektiğini bilmelidir.

6. 6

   ALTINCI BÖLÜM - ÜÇ YILLIK ELDE TUTMA ŞARTI

   GYF veya GSYF katılma payı yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusunun temel şartlarından biri, katılma paylarının en az üç yıl süreyle elde tutulmasıdır. Bu süre, asgari yatırım şartının sağlandığı ve katılma paylarının uygun şekilde bloke edildiği tarih esas alınarak değerlendirilir.

   Üç yıllık süre içinde yatırımcı, vatandaşlık başvurusuna esas gösterdiği katılma paylarını kendi iradesiyle azaltmamalı, satmamalı, devretmemeli veya blokajı kaldırmamalıdır. Katılma paylarının üzerinde mülkiyet hakkını sınırlayan bir takyidat oluşması da başvuru bakımından risk yaratabilir.

   Fonun değerinde piyasa koşulları nedeniyle düşüş yaşanması, kur değişiklikleri veya fon içtüzüğü kapsamında yatırımcının iradesi dışında gerçekleşen bazı değer hareketleri, başvuru şartının otomatik olarak kaybedildiği anlamına gelmeyebilir. Ancak yatırımcının aktif iradesiyle yapılan azaltıcı veya devredici işlemler başvuru açısından sorun oluşturur.

   Bu nedenle üç yıllık süre boyunca yatırımın düzenli şekilde takip edilmesi ve MKK kayıtlarında vatandaşlık blokajının korunması gerekir.

7. 7

   YEDİNCİ BÖLÜM - UYGUNLUK BELGESİ NEDİR?

   Uygunluk belgesi, yabancı yatırımcının Türk vatandaşlığı başvurusu için aranan asgari yatırım şartını sağladığını gösteren resmi belgedir. GYF veya GSYF katılma payı yoluyla vatandaşlık başvurularında bu belge Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenir.

   SPK tarafından düzenlenen uygunluk belgesi, başvuru sahibinin ilgili fon katılma paylarını mevzuatta öngörülen tutar ve süre şartına uygun şekilde satın aldığını ve başvuruya esas yatırım şartını sağladığını gösterir.

   Bu kapsamda uygunluk belgesi değerlendirmesinde genel olarak şu hususlar incelenir:

   • Başvuru sahibinin kimlik ve pasaport bilgileri,
   • Başvuru sahibine ait MKK sicil numarası,
   • Satın alınan GYF veya GSYF katılma paylarının türü ve tutarı,
   • Katılma paylarının vatandaşlık blokaj alt hesabında bloke edilip edilmediği,
   • Asgari 500.000 Amerikan Doları karşılığı yatırım şartının sağlanıp sağlanmadığı,
   • Döviz satış ve Türk Lirası ile fon alım sürecinin mevzuata uygun yürütülüp yürütülmediği,
   • Katılma paylarının en az üç yıl elde tutulmasına ilişkin şartın sağlanıp sağlanmadığı,
   • Katılma payları üzerinde mülkiyet hakkını sınırlayan takyidat bulunup bulunmadığı.

   Uygunluk belgesi düzenlendikten sonra başvuru sahibi kısa dönem ikamet izni ve vatandaşlık başvurusu aşamalarına geçebilir.

8. 8

   SEKİZİNCİ BÖLÜM - UYGUNLUK BELGESİ BAŞVURUSU İÇİN GEREKLİ BELGELER

   GYF veya GSYF katılma payı yoluyla uygunluk belgesi başvurusunda genel olarak aşağıdaki belgeler hazırlanır:

   • Başvuru sahibi yabancı gerçek kişiye ait pasaport fotokopisi,
   • Başvuru sahibinin adı, soyadı, doğum tarihi, yabancı kimlik numarası, adres ve iletişim bilgilerini içeren başvuru dilekçesi,
   • Başvuru sahibine ait MKK sicil numarası,
   • Satın alınan GYF veya GSYF katılma paylarına ilişkin yatırım bilgileri,
   • Katılma paylarının MKK nezdinde vatandaşlık blokaj alt hesabında bloke edildiğini gösteren belge,
   • Döviz satış işlemi yapılmış ise döviz alım belgesi,
   • Fon alım işlemini ve yatırım tutarını gösteren yatırım kuruluşu belgeleri,
   • Gerekli görülmesi hâlinde banka ve yatırım kuruluşu yazıları,
   • Başvuru vekil aracılığıyla yapılacaksa özel yetki içeren vekâletname.

   Belgelerde başvuru sahibinin kimlik bilgileri, pasaport bilgileri, MKK sicil numarası, yatırım tutarı, fon bilgileri ve blokaj durumu açık ve tutarlı şekilde yer almalıdır.

   Eksik belge, hatalı işlem açıklaması, MKK kaydında uyumsuzluk, blokajın yanlış tesis edilmesi veya döviz satış sürecindeki eksiklikler uygunluk belgesi başvurusunun gecikmesine ya da reddedilmesine neden olabilir.

9. 9

   DOKUZUNCU BÖLÜM - FON SEÇİMİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

   Vatandaşlık başvurusu amacıyla fon yatırımı yapılırken yalnızca asgari tutarın sağlanması yeterli değildir. Yatırım yapılacak fonun yapısı ve risk profili de dikkatle incelenmelidir.

   Fon seçimi yapılırken özellikle şu hususlar değerlendirilmelidir:

   • Fonun gayrimenkul yatırım fonu mu yoksa girişim sermayesi yatırım fonu mu olduğu,
   • Fonun vatandaşlık başvurusu bakımından uygun işlem altyapısına sahip olup olmadığı,
   • Fon katılma paylarının MKK nezdinde izlenip izlenmediği,
   • Fon katılma paylarının vatandaşlık blokaj alt hesabına alınabilir olup olmadığı,
   • Fonun likidite koşulları,
   • Fonun geri alım ve çıkış şartları,
   • Fonun risk profili,
   • Fonun portföy yapısı,
   • Fonun geçmiş performansı,
   • Fon içtüzüğü ve ihraç belgesinde yer alan hükümler,
   • Üç yıllık elde tutma süresi boyunca yatırımcı açısından doğabilecek finansal sonuçlar.

   Vatandaşlık başvurusu için uygun olan bir fon, yatırımcının kişisel risk profiline uygun olmayabilir. Bu nedenle fon seçimi yalnızca hukuki açıdan değil, finansal ve yatırım danışmanlığı açısından da değerlendirilmelidir.

10. 10

    ONUNCU BÖLÜM - BAŞVURU RİSKLERİ VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

    GYF veya GSYF katılma payı yoluyla vatandaşlık başvurularında en önemli risklerden biri, fon yatırımı ve blokaj işlemlerinin teknik olarak hatalı yapılmasıdır. Katılma paylarının MKK nezdinde doğru hesaba alınmaması, vatandaşlık blokaj alt hesabında bloke edilmemesi veya yatırım tutarının asgari şartı karşılamaması başvuru açısından ciddi sorun yaratabilir.

    Başvuru açısından risk oluşturabilecek bazı durumlar şunlardır:

    • Yatırım tutarının asgari 500.000 Amerikan Doları karşılığını sağlamaması,
    • Döviz satış işleminin usulüne uygun yapılmaması,
    • Fon katılma paylarının yanlış hesapta izlenmesi,
    • MKK vatandaşlık blokaj alt hesabının oluşturulmaması,
    • Katılma paylarının üç yıl dolmadan satılması veya devredilmesi,
    • Blokajın yatırımcı talebiyle kaldırılması,
    • Katılma payları üzerinde rehin, haciz, ihtiyati tedbir veya benzeri takyidat oluşması,
    • Fon seçiminin yatırımcının risk profiline uygun olmaması,
    • Vekâletnamede gerekli özel yetkilerin bulunmaması,
    • Vatandaşlık dosyasındaki kişisel belgelerde eksiklik veya uyumsuzluk bulunması.

    Bu nedenle fon yatırımı yapılmadan önce hem fonun vatandaşlık başvurusuna uygunluğu hem de yatırımcının kişisel ve finansal durumu birlikte değerlendirilmelidir.

11. 11

    ON BİRİNCİ BÖLÜM - AVUKAT DESTEĞİNİN ÖNEMİ

    GYF veya GSYF katılma payı yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusu, sermaye piyasası işlemleri ile vatandaşlık hukukunun kesiştiği özel bir başvuru türüdür. Bu nedenle başvuru sürecinin yalnızca yatırım kuruluşu üzerinden değil, hukuki denetim altında yürütülmesi önemlidir.

    Avukat desteği özellikle şu aşamalarda önem taşır:

    • Başvuru sahibinin yatırım yoluyla vatandaşlık şartlarına uygunluğunun değerlendirilmesi,
    • Yatırım yapılacak fon türünün başvuruya uygunluğunun incelenmesi,
    • Fon içtüzüğü, ihraç belgesi ve yatırım şartlarının değerlendirilmesi,
    • Döviz satış ve döviz alım belgesi süreçlerinin kontrol edilmesi,
    • MKK vatandaşlık blokaj alt hesabı işlemlerinin takip edilmesi,
    • Uygunluk belgesi başvuru dosyasının hazırlanması,
    • Sermaye Piyasası Kurulu nezdindeki sürecin takip edilmesi,
    • Kısa dönem ikamet izni başvurusunun yürütülmesi,
    • Vatandaşlık başvuru dosyasının hazırlanması,
    • Eş ve çocukların başvuru kapsamına dahil edilmesi,
    • Başvuru sürecinin kamu kurumları nezdinde takip edilmesi.

    Eksik veya hatalı yürütülen işlemler, başvurunun gecikmesine, uygunluk belgesi alınamamasına veya yatırım şartının geçersiz sayılmasına neden olabilir. Bu nedenle fon yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı başvurularında sürecin başından itibaren profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.

HUKUKİ ÇERÇEVE

Yasal Dayanak

• 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu

  Türk vatandaşlığının kazanılması, kaybı ve vatandaşlığa ilişkin temel usul ve esasları düzenler.

• Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik

  Yatırım yoluyla ve istisnai yoldan Türk vatandaşlığının kazanılmasına ilişkin başvuru şartlarını ve prosedürleri düzenler.

• Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Madde 20/2-e

  En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında gayrimenkul yatırım fonu katılma payı veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payını en az üç yıl elinde tutmak şartıyla satın aldığı Sermaye Piyasası Kurulunca tespit edilen yabancıların istisnai yoldan Türk vatandaşlığına başvurabilmesine ilişkin düzenlemedir.

• Sermaye Piyasası Mevzuatı

  Gayrimenkul yatırım fonları, girişim sermayesi yatırım fonları, katılma payları, portföy yönetimi, MKK kaydı ve yatırımcı işlemleri bakımından önem taşır.

• 6458 Sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu

  Yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusu yapacak yabancıların kısa dönem ikamet izni süreçleri bakımından önem taşır.